Μια ενδιαφέρουσα μελέτη με τίτλο :Εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Ελλάδα-Των Έρση Αθανασίο, Αγάπη Κώτση, περιλαμβάνεται στην τελευταία τετραμηναία έκδοση του ΚΕΠΕ «Οικονομικές Εξελίξεις».
Το κείμενο έχει ως εξής: «Τα τελευταία χρόνια αναπτύσσονται και στην Ελλάδα με ταχείς ρυθμούς δραστηριότητες στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (sharing economy), ενός νέου μοντέλου όπου ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μία ανοιχτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Οι δραστηριότητες της οικονομίας διαμοιρασμού εκτείνονται σε διάφορους τομείς, μεταξύ των οποίων ο πλέον ανεπτυγμένος μέχρι σήμερα στην Ελλάδα είναι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, δηλαδή η μίσθωση ακινήτων που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Η εξέλιξη της τεχνολογίας και τα δίκτυα υψηλών ταχυτήτων, η άνοδος των μέσων κοινωνικής δικτύωσης και η αυξανόμενη πρόσβαση των Ελλήνων στο διαδίκτυο έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού και αντίστοιχων ηλεκτρονικών πλατφορμών και εφαρμογών.
Στην Ελλάδα δραστηριοποιούνται μία σειρά από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, όπως οι Airbnb, TripAdvisor, Booking.com, HomeAway, HouseTrip, Flipkey, 9Flats, Roomorama, trivago, και StayInAthens. Επιπλέον, στο πλαίσιο αυτό έχουν δημιουργηθεί εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό του ιδιοκτήτη τα ακίνητα που μισθώνει μέσω κάποιας πλατφόρμας, όπως η EazyBnb, η GuestEasy, και η Airbnb management in Greece. Το νομικό καθεστώς που ρυθμίζει τη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων παρουσιάζει μεγάλες διαφορές μεταξύ χωρών, ενώ νέες δραστηριότητες που αναπτύσσονται μέσω αυτής και νέες σχέσεις που διαμορφώνονται μεταξύ των εμπλεκομένων φαίνεται να μην έχουν ρυθμιστεί πλήρως ή να λειτουργούν με ένα ασαφές θεσμικό πλαίσιο. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο τα ζητήματα αυτά έχουν εντοπιστεί και στην «Ευρωπαϊκή ατζέντα για τη συνεργατική οικονομία» (Ευρωπαϊκή Επιτροπή, 2016).
Στην Ελλάδα, η διεύρυνση της δραστηριότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων έχει δημιουργήσει την ανάγκη διαμόρφωσης ενός σαφούς θεσμικού πλαισίου οριοθέτησης και λειτουργίας, το οποίο να διασφαλίζει ισότιμους όρους σε παλαιούς και νέους παρόχους και ασφάλεια και ποιότητα στις παρεχόμενες υπηρεσίες στους καταναλωτές. Προς την κατεύθυνση αυτή, η χώρα έχει προχωρήσει τα τελευταία χρόνια σε σειρά νομοθετικών παρεμβάσεων για τη ρύθμιση της λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς (Ν. 4179/2013, Ν. 4336/2015, Ν. 4446/2016, Ν. 4472/2017).
Ακριβή στοιχεία για την εξέλιξη των μεγεθών στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων δεν είναι διαθέσιμα, καθώς η δραστηριότητα δεν καταγράφεται από επίσημες πηγές. Επιπλέον, η πληροφόρηση που είναι διαθέσιμη για τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα επικεντρώνεται κυρίως στην περίπτωση της Αθήνας, με έμφαση στις δημοφιλείς περιοχές γύρω από το ιστορικό κέντρο της πόλης. Ωστόσο, οι δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης αναπτύσσονται πλέον στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας, και ιδιαίτερα στις τουριστικές περιοχές. Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να αναδείξει το γεγονός αυτό, προσεγγίζοντας την εξέλιξη του αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα, συνολικά και σε επίπεδο περιφέρειας.
Τα δεδομένα που χρησιμοποιούνται για την ανάλυση αυτή προέρχονται από επεξεργασία στοιχείων της διεθνούς βάσης δεδομένων AirDNA, η οποία καταγράφει τις δραστηριότητες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω της Airbnb, της μεγαλύτερης από τις διεθνείς πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα στοιχεία της AirDNA χρησιμοποιούνται στη σχετική βιβλιογραφία (βλέπε π.χ. Coyle & Yeung, 2016• Elíasson & Ragnarsson, 2018• Wachsmuth & Weisler, 2018), με τους περιορισμούς και τις ελλείψεις που προκύπτουν από το γεγονός ότι καλύπτουν ένα μεγάλο μέρος αλλά όχι το σύνολο των δραστηριοτήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στην περίπτωση της Ελλάδας, τα στοιχεία που δημοσιεύει η AirDNA καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής επικράτειας, με εξαίρεση έναν μικρό αριθμό δήμων στην πλειονότητα των οποίων η έλλειψη στοιχείων συνδέεται με απουσία ή περιορισμένη κλίμακα δραστηριοτήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στο κείμενο που ακολουθεί η πορεία του αριθμού καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περιφέρειες της Ελλάδας προσεγγίζεται από δύο πλευρές:
(α) Αρχικά, εξετάζεται η εξέλιξη του συνολικού αριθμού καταλυμάτων (ενεργών και μη)1 που βρίσκονταν αναρτημένα στην πλατφόρμα Airbnb ανά έτος για την περίοδο από το 2010 και ύστερα. Τα στοιχεία αυτά δίνουν μία εικόνα της πορείας του ευρύτερου αριθμού καταλυμάτων που δραστηριοποιήθηκαν στην αγορά από τις απαρχές του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέχρι και πρόσφατα.
(β) Στη συνέχεια, εξετάζεται η εξέλιξη του αριθμού των ενεργών καταλυμάτων μόνο, σε μηνιαία βάση για την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2018. Η αποτύπωση αυτή επιτρέπει μία πιο ακριβή εκτίμηση του αριθμού καταλυμάτων που διατίθενται στην πράξη από τους ιδιοκτήτες τους μέσω της Airbnb κατά την πλέον πρόσφατη περίοδο και ανάλογα με τη σεζόν.
4.3.1. Εξέλιξη και κατανομή του συνολικού αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιφέρεια
Στην Ελλάδα η δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού αρχίζει να εμφανίζεται από το 2010. Τότε, η δραστηριότητα αυτή ήταν περιορισμένης εμβέλειας και αμφιβόλου εξέλιξης, καθώς μόνο μερικές δεκάδες καταλύματα στο σύνολο της χώρας είχαν ενεργοποιηθεί στην κατεύθυνση αυτή (∆ιάγραμμα 4.3.1).
Ωστόσο, σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα η δραστηριότητα άρχισε να αναπτύσσεται με εντυπωσιακά υψηλούς ρυθμούς από χρόνο σε χρόνο και μέχρι το 2018 περισσότερα από 126.000 καταλύματα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση διαμορφώνοντας νέες συνθήκες στην αγορά με πολλαπλές επιδράσεις. Οι περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης φαίνεται να διαθέτουν τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια όλης της περιόδου, καθώς συγκεντρώνουν πάνω από το 60% του συνολικού αριθμού των αναρτήσεων αντίστοιχων καταλυμάτων (από 76,5% το 2012 έως 61,6% το 2018). Ακολουθούν τρεις ακόμα περιφέρειες, η Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια Νησιά και η Πελοπόννησος, στις οποίες ο αριθμός των καταλυμάτων συνολικά κυμαινόταν από 13,9% του συνολικού αριθμού το 2011 έως 26,3% το 2018 (Πίνακας 4.3.1).
Στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, σε καθεμία από τις έξι προαναφερθείσες περιφέρειες βρίσκονταν αναρτημένα πάνω από 5.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (κυμαίνονταν από 6.474 στην Πελοπόννησο έως 30.184 στην Αττική), συγκεντρώνοντας το 87,9% της αντίστοιχης δραστηριότητας. Σημαντικά χαμηλότερη είναι η συμμετοχή των υπόλοιπων επτά περιφερειών, καθώς ο αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης που δραστηριοποιούνταν σε αυτές, στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2018, ανερχόταν αθροιστικά στο 12,1% του συνολικού αριθμού, ενώ τα αντίστοιχα καταλύματα κυμαίνονταν από 196 στη ∆υτική Μακεδονία έως 3.880 στη Θεσσαλία. Εξετάζοντας τις εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία εμφανίζει τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων, ο κεντρικός τομέας Αθηνών φαίνεται να συγκεντρώνει το 53,3% των αντίστοιχων καταλυμάτων στα τέλη της εξεταζόμενης περιόδου, από τα οποία το 93% συγκεντρώνεται στον ∆ήμο Αθηναίων (Πίνακας 4.3.2).
Ακολουθεί η Ανατολική Αττική, στην οποία περιλαμβάνονται αρκετοί παραθαλάσσιοι δήμοι και η οποία διαθέτει το 19,3% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της Αττικής. Στην περιοχή αυτή ο ∆ήμος Σαρωνικού συγκεντρώνει το 20,3% των καταλυμάτων, ο ∆ήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης το 19,8%, ενώ στο 9,8% ανέρχονται τα ποσοστά των ∆ήμων Μαραθώνος και Μαρκοπούλου-Μεσογαίας. Στο 11,0% ανέρχονται τα καταλύματα στον Νότιο Τομέα Αττικής, στον οποίο οι ∆ήμοι Γλυφάδας, Παλαιού Φαλήρου και Καλλιθθέας συγκεντρώνουν το 25,2%, 18,2% και 16,0%.των καταλυμάτων του τομέα, αντίστοιχα.
4.3.2. Κατανομή των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά περιφέρεια
Στο ∆ιάγραμμα 4.3.2 εμφανίζεται η εξέλιξη του αριθμού των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στις περιφέρειες της χώρας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2018. Οι έξι περιφέρειες με τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων διαθέτουν συνολικά ποσοστό της τάξης του 87,5% των ενεργών καταλυμάτων κατά τη διάρκεια όλων των μηνών, με τον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων τους να κυμαίνεται από 40.944 τον Φεβρουάριο έως 69.213 τον Ιούνιο. Στις υπόλοιπες επτά περιφέρειες ο συνολικός αριθμός καταλυμάτων κυμαίνεται από 5.834 τον Φεβρουάριο έως 9.974 τον Ιούνιο και το αντίστοιχο ποσοστό στο σύνολο των ενεργών καταλυμάτων ανέρχεται στο 12,5%.
Η εξέλιξη του αριθμού των ενεργών καταλυμάτων μεταξύ Ιανουαρίου και Ιουνίου του 2018 φαίνεται να αντανακλά κατά κύριο λόγο την εποχικότητα της συγκεκριμένης δραστηριότητας, ενώ συνδέεται παράλληλα με τη συνεχιζόμενη αυξητική τάση στον αριθμό των δραστηριοποιούμενων στην αγορά. Μείωση στον συνολικό αριθμό των ενεργών καταλυμάτων παρατηρείται τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο, ενώ αυξήσεις σημειώνονται σε όλους τους επόμενους μήνες. Αντίστοιχες είναι οι εξελίξεις σε όλες σχεδόν τις περιφέρειες, με εξαίρεση τη ∆υτική Ελλάδα, τη Μακεδονία, τη Στερεά Ελλάδα και την Πελοπόννησο, οι οποίες παρουσιάζουν αύξηση σε όλους τους μήνες, οι δύο πρώτες μικρή αύξηση τον Φεβρουάριο σε σχέση με τον Ιανουάριο (5,9% και 5,3%, αντίστοιχα) και οι δύο επόμενες οριακή αύξηση (0,7% και 0,5%, αντίστοιχα).
Η αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων μεταξύ Ιουνίου και Ιανουαρίου στο σύνολο της χώρας ανέρχεται στο 66,5%, με το σύνολο των ενεργών καταλυμάτων να αυξάνεται από 47.558 τον Ιανουάριο σε 79.187 τον Ιούνιο (αρχές του καλοκαιριού). Όπως ήταν αναμενόμενο με βάση την εποχικότητα της τουριστικής κίνησης στους κατεξοχήν θερινούς προορισμούς, οι νησιωτικές περιφέρειες παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες ανέρχονται στο 123,4% στα Ιόνια Νησιά, στο 99,1% στο Νότιο Αιγαίο και στο 73,6% στην Κρήτη (περιφέρειες με υψηλή δραστηριότητα) και άνω του 150% στο Βόρειο Αιγαίο (περιφέρεια με χαμηλότερη συμμετοχή). Στην κατηγορία των περιφερειών με χαμηλότερη δραστηριότητα, υψηλή αύξηση εμφανίζει η Ανατολική Μακεδονία & Θράκη (111,7%). Οι χαμηλότερες αυξήσεις σημειώνονται στη ∆υτική Μακεδονία (21,1%) και στην Αττική (28,2%), με αποτέλεσμα το προβάδισμα της Αττικής ως προς τον αριθμό ενεργών καταλυμάτων τον Ιανουάριο (12.376) να αντικαθίσταται από προβάδισμα των νησιών του Νοτίου Αιγαίου τον Ιούνιο (16.821).
Οι προαναφερθείσες εξελίξεις είχαν ως αποτέλεσμα μια διαφοροποιημένη εικόνα της κατανομής των ενεργών καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μεταξύ των περιφερειών τον χειμώνα σε σχέση με τον πρώτο μήνα του καλοκαιριού. Ενδεικτικά, σημαντική μείωση του μεριδίου της τον Ιούνιο σε σχέση με τον Ιανουάριο εμφανίζει η Αττική (σε 20,0% από 26,0%), ενώ σημαντική αύξηση μεριδίων παρουσιάζουν αντίστοιχα το Νότιο Αιγαίο (σε 21,2% από 17,8%), τα Ιόνια Νησιά (σε 11,7% από 8,7%) και η Κρήτη (σε 18,5% από 17,7%). Η διαφοροποίηση μεταξύ θερινής και χειμερινής σεζόν πιθανόν να εμφανίζεται εντονότερη με την ενσωμάτωση στοιχείων που αναμένεται να δημοσιευθούν για τους υπόλοιπους καλοκαιρινούς μήνες (∆ιάγραμμα 4.3.3).
